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環境担当者知っ得情報：経済通信15年8月鑑定基準の問題



鑑定評価基準と土壌汚染調査平成15年8月4日針谷博史本年1月より､改定不動産鑑定評価基準が施行された｡メインは①収益還元法の充実､とりわけDCF法の導入｡②対象不動産のより詳細な調査分析(デューデリジェンス)と､その結果の価格への反映｡そして③鑑定評価結果についての説明責任の強化である｡いずれも､昨今の不動産市場の大きな変化を受けたものであり､市場のニーズに対応したものであることは言うまでも無い｡しかし､この中の２番目､具体的には個別的要因項目調査に｢土壌汚染の有無及びその状態｣と､｢埋蔵文化財、地下埋設物の有無及びその状態｣が加えられたことが実務的に大きな混乱を巻き起こしている｡つまり､従前の個別的要因の調査は､街路･画地･交通接近･用途地域等､容易なものがほとんどであり､かつ誰が調査しても結果に差が出ることは無かった｡しかし土壌汚染と埋蔵･埋設物はそうはいかない｡この内､｢周知の埋蔵文化財｣については､教育委員会による図面が公表されている事が有り､ヒアリング等も出来るが､それにしても可能性ある場合は試掘をしなければ何も分からない｡ましてや､土壌汚染･地下埋設物の｢有無｣の判定を行うことは､極めて難しく､その｢程度｣に至っては専門的なボーリング調査なしでは全くと言って良いほど判定は困難である｡確かに､一定の地歴調査やヒアリングにより､土壌汚染の可能性が極めて強いまたは少ないことを推測する事は可能である｡しかし､土壌汚染にしても地下埋設物に関しても､極めて個別性が強く､本当のところは専門機関による調査なしには責任をもって判定する事はとても出来ない｡仮に､高々昭和40年代位の航空地図や閉鎖謄本閲覧､ヒアリング等により､｢専門職業家としての注意を尽して｣土壌汚染･埋設物が存する可能性なしとした場合に､これが不幸にして間違っていたとしたら､担当鑑定士はその責任を負えるのだろうか｡とても無理である｡そうであれば､取りあえず汚染や埋設物は無いものとして土地価格の判定を行い､専門家による調査と､浄化ないしは除去コストの見積り取得により､差引後の地価判定を行う方が合理的に思える｡しかし､今回の基準は､土壌汚染の有無及びその状態が明らかでない場合に､｢土壌汚染が存しないものとして｣評価を行うとの想定をする事を禁じている｡依頼目的や条件によっては､｢汚染除去等措置が成されるものとして｣との条件を付加することも出来るが､この場合は実現性･合法性･関係当事者等の利害を害さない場合のみ可との制約がつく｡現実的には､この関連業務は極めて隘路に入り込み､国会図書館の航空地図閲覧は､大盛況を極めていると言うおかしな状況と成っている｡土壌汚染と地下埋設物等についての調査は､本来鑑定士としての業務分野では無く､そこを完全に離れてしまっている。デューデリジェンスは､各種専門家のコラボレーション(協働)である。それが土壌の場合には環境調査会社であるし､建物の場合にはゼネコンであったり、建築士等である。そのほかにも､弁護士･税理士･司法書士等の専門家との協力と責任分担により､対象不動産のリスクを明らかにしていくという作業である。そういう中において、門外漢の鑑定士が､土壌汚染･埋設物に関するフェーズ１に近いところまで､勝手に手を出すというのは全く信じ難いことである。かつ鑑定のクライアント自体､鑑定士にこの様な業務を全く求めていないと言う明らかな現実もある｡例えば、アメリカでは職業の分化が進んでおり､他の専門職業家の調査分野に踏み込まないというのが当然とされている。当社米国現法取得の評価書を見れば「鑑定士の専門知識を超える事項について意見を述べる意図はなく､その責任を取るものではなく」「評価額に大きな影響を与える土壌問題や建物構造等､隠れた瑕疵のないことを前提」とし､これらに対する責任や､発見するための調査の手配における責任も持たないとしている。それでは具体的にどうなのかと言えば「例えば､アスベストや土壌汚染は対象物件の価値に影響を与える。鑑定士はこれらの存在を検知するには適格ではなく､この分野の専門家の調査により､存在の有無､存在の場合の鑑定評価額への影響の有無を判断されることを強く勧める」と記しているだけである｡正に一貫した姿勢であり専門職業家としての当然の見識である。現実の土地利用の履歴等調査(フェｲズ１)も､例えば地下水の水文を調べたり､過去のボーリングデータを勘案したり､様々な経験と､知識･データの背景をもって専門家としての結論を出している。これを尊重し責任をお互いに負うと言う姿勢が原則に無ければ､デューデリジェンスのコラボレーションは成り立たない｡更に､汚染修復技術の進歩はまさに日進月歩であり､対象土地の立地とか浄化にかけられる時間により､修復費用に関しても大きく差が出る｡そうなると、基本として修復費用は幅でしか出てこない。それは修復業者との協議ないしは相見積りの中で判定することに成るのだが､いずれにしてもあるゾーンでしか無く､本来鑑定評価に馴染みにくいことは明らかである。地下埋設物に関しても地歴以外では掘り返すかレーダーで調べるしかなく､取引実務でも大きな問題を抱えている。今回の指摘の鑑定評価基準に関しては､現実より遊離しており､実態に即していない内容となっている｡今のままで行けば､今後様々なかつ深刻な問題が頻繁に起こり得ることは容易に予測される｡クライアントの求めるものは何かと言う点を認識して､その中で鑑定士はどういう役割をどの程度果たすのかということをもう一度考え直し､基準も見直すべきである。更に土壌汚染絡みで言えば､フェーズ１調査結果をもって、一定期間の汚染修復費用を補償する保険商品も現れており､今後の不動産取引では、ケース・バイ・ケースでの活用も検討されるべきであろう。